为规范学校物业管理服务工作，营造洁净、幽雅、安全的校园环境，保障教学、科研工作的顺利进行，根据国家和陕西省、宝鸡市有关法律法规及行业规定，结合我校实际，特制定本标准。
一、物业管理机构管理标准
(一)行政管理标准
1、管理机构完整健全。
2、管理规章制度健全，服务质量标准完备，物业管理档案资料齐全。
3、工作计划周密，贯彻落实学校各项任务到位。
4、能定期检查各业务部门工作计划落实情况。
5、每年需至少进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数（班级、部门）不低于总户数80％；物业管理服务满意率不低于90%。
6、建立了公共突发事件的处理机制和应急预案。
(二)人事、宣传管理标准
1、按规章制度要求，办理员工的选聘、辞退手续。
2、结合技术管理部门要求，组织新员工上岗培训。
3、建立员工档案，办理员工保险。
4、组织对员工的年终考核评比，做好员工的晋升和降级工作。
5、组建宣传队伍，完成宣传教育工作。
6、有完备的人事、劳资管理系统。
(三)财务管理标准
1、严格执行财务制度，账目清晰；成本核算，收支两条线。
2、公开服务标准、收费依据及标准。
(四)技术管理标准
1、制定设备、设施安全运行管理制度；落实安全运行岗位责任制。
2、建立完整的技术、设备档案，有定期巡回检查、维修保养、日常运行档案记录。
3、建立各种设备、设施突发事件的应急处理机制和预案。
(五)材料管理标准：严格执行物资采购制度和管理制度，做到账、物、卡相符。
二、校园楼宇室内保洁工作标准
(一)保洁范围
1、大厅：地面、墙面、踢脚线、台阶、天棚、吊顶、门及门套、宣传窗、垃圾桶、消防设施灯具装饰柱、植物花盆。
2、楼道：地面、楼道梯级、扶手、墙面、踢脚线、吊顶、配电箱、消防设备、楼道门、窗、灯具及开关、垃圾桶。
3、公共卫生间、开水房：地面、墙面、天棚、吊顶、大小便器、垃圾篓、台面、镜子、门窗、灯具、排气扇、上下水管道、开水箱。
4、公共教室：桌椅、讲台，黑板、地面、踏步、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚、灯具、设备。
5、电梯：电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、通风口、天花板、灯具、监控器探头。
6、会议室、接待室：桌椅、地面、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚、吊顶、灯具、茶具设备。
7、楼顶屋面、天台：地面。
(二)工作作业频率
1、大厅、楼道、电梯、公共教室地面卫生坚持每天清扫1遍，拖1遍，全天保洁。
2、楼梯扶手、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天擦拭1遍，且巡回保洁。
3、大厅门及门套、门玻璃等每周擦拭1遍，且巡回保洁。
4、墙面、踢脚线、楼道门、窗、排气扇、灯具及开关、天棚、吊顶、配电箱、消防设施、每二周清洁1次，且巡回保洁。
5、地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1遍。
6、卫生间保洁：每天早、中、晚共3次对卫生间全面清洁（清扫1遍，拖1遍)，且每2小时巡回保洁，并每周用洁厕净清洗。
8、开水房每天早、中、晚共3次全面清洁（清扫1遍，拖1遍)，且巡回保洁，开水箱每2月清洗1次；每天定时开放。
9、公共教室的桌椅、讲台，黑板、多媒体柜每日早、中、晚共3次擦拭保洁；窗台、门楣、门套、墙面、墙角天棚、灯具、设备每周1次擦拭；窗玻璃每两周擦拭1次；窗帘每学期清洗1次。
10、电梯的轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天擦拭1次，且每2小时巡回保洁；天花板、灯具、监控器探头每周清洁1次。
11、会议室、接待室的地面每2日清洁1次(清扫1遍，拖1遍)，会议桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙角每三日擦拭1遍；但会议结束必须当日清理，茶具每次消毒；窗玻璃每两周擦拭1次。
12、楼顶屋面、天台的地面每月清洁1次。
(三)服务质量标准
1、地面光亮，无水渍，无污渍，无垃圾，无积尘。
2、墙面、吊顶、天棚光亮，无灰尘，无污渍，墙角无蜘蛛网。
3、公共设施（门、窗、扶手、灯具、风口、消防栓等）表面光亮，无积尘，无污渍。
4、不锈钢表面光亮，无手印，无积尘，无污渍。
5、窗玻璃明亮，玻璃上无手印，无积尘，无污渍，窗台无积尘。
6、植物花盆无积尘，无污渍。
7、卫生间无异味；厕坑便具洁净，无黄渍；镜面、水盆、台面光亮，无污点；纸篓随时清理。
8、电梯轿厢内无积尘，无污渍，无粘贴物；厢内地面干净，无垃圾杂物；灯具、指示板明亮 ；不锈钢表面光亮，无手印，无积尘，无污渍；电梯门槽内无垃圾杂物。
9、会议桌椅摆放整齐，无积尘，无污渍；桌斗内无杂物；窗帘挂放整齐；茶具消毒达到卫生标准。
10、公共教室内讲台和多媒体台面无灰尘；黑板板面擦净，板槽内无粉末，黑板周围整洁；课桌斗内无杂物；窗帘挂放整齐；室内无异味。
11、垃圾箱（桶）每天清掏及擦拭干净。
12、楼顶屋面、天台地面无积尘，无垃圾；排水管道口畅通。
13、保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点并分类摆放。
14、做好校区内所有教室、办公室卫生保洁用具提供（苕帚：实验室、教室、阅览室、每室4把/年、办公室每室2把/年；拖把：每室2把/年；簸箕：每室2个/年；垃圾桶：每室2个/年）.
15、做好公共教室粉笔、黑板擦等教学日常用品的准备工作，保证教师休息室开水供应及相关设施的维护。
16、做好楼内的巡视和检查工作，对桌、椅、门、窗、水、电设施、窗帘、课桌椅及公共设施进行维修维护，保证教学科研的正常进行。
17、捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不得私自处理。
三、校园环境卫生保洁工作标准
(一)保洁范围
校园道路、广场、停车场、操场、草坪、绿地、林地、建筑外墙面(含玻璃幕墙)、宣传栏（窗）、防腐木椅、休读园林内的设施(包括亭子、座椅、廊架、石桌、石凳、大理石（花岗岩）台面、防腐木地台等)、石鼓、垃圾桶、雕塑、景观石、标识标志及铭牌。
(二)工作作业频率
1、道路、广场、操场保洁
每天在学校作息时间上班前，对各大楼前及校园主要道路以及广场、操场的周围道路清扫一次，并随后完成其他清洁任务，且全天保洁。
2、停车场保洁
每天打扫一次，且巡回保洁。
3、草坪、绿地、林地保洁
每天打扫一次，且巡回保洁。
4、室外座椅、石桌、石凳、大理石（花岗岩）台面
每天擦拭一次，且巡回保洁
5、建筑外墙面(含玻璃幕墙)
建筑外墙面巡回清洁、保洁，且每年清洗一次玻璃幕墙。
(三)服务质量标准
1、保持道路、广场、停车场、操场、草坪、林地全天整洁干净，达到“九无”(无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张贴、路牙无泥沙)；“四净”(路面净、果皮箱净、树穴绿化带净、地下通道净)“一通”(下水道口通)；雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅通）。重大活动期间实施冲洗清洁；遇大雪或暴雪时组织相关人员共同清扫。
2、建筑外墙面(含玻璃幕墙)、宣传栏（窗）目视干净，光亮，无积尘，无污渍，无水渍，无乱画和乱张贴。
3、防腐木椅、休读园林内的设施(包括亭子、座椅、廊架、石桌、石凳、大理石（花岗岩）台面、防腐木地台等)、石鼓、雕塑、景观石、标识标志及铭牌保持完好，使用正常，表面无油漆脱落，无局部损坏。假山或叠石小品无倒塌，石块接合处无缝隙扩大现象。
4、道路和休读园林内的防腐木椅、石桌、石凳、大理石（花岗岩）台面光亮，无积尘、无污渍、无水渍、无粘贴物、无垃圾。
5、路灯及亮化设施目视明亮，无积尘，无污渍。
6、垃圾箱（桶）每天清掏及擦拭干净。
7、做好校园环境的巡视和检查工作，对防腐木椅、路灯、石桌、石凳、石鼓、消防设备、水、电设施及公共设施进行维修维护。
四、校园绿化养护工作标准
(一)工作要求
绿化养护工作分为基本工作项目（简称基本工作）和定期工作项目（简称定期工作）两部分。基本工作是指一般地正常维护，即浇水、清理垃圾、防风防汛、补植和防人为损坏及零星病虫害防治、除杂草和修剪等；定期工作是指全面修剪整形、施肥、除杂草、松土和全面病虫害防治。
(二)养护内容
1、乔灌木、绿篱、草本植物等的浇灌，施肥；草坪的杂草清除；植物（树木、绿篱、草坪等）修剪，浇水，灌溉，去除枯死植株，植物补植，树木扶正，病虫害防治和监测，植物防护（防寒、旱、台、涝、高温等），蛇虫鼠蚁的防治等工作。
2、重大节日，根据学校要求合理布置花坛、园林小品等。
(三)服务质量标准（绿化二级养护）
1、植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地。
2、树木生长正常，生长达到该树种、该规格的平均生长量。树冠基本完整，主侧枝分布均称，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻；树木基本无钉栓、捆绑现象；行道树和绿地内无死树，树木修剪基本合理，树形美观，能较好地解决树木与电线、建筑物、交通等之间的矛盾。
3、绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以下；草坪覆盖率达到95%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在5%以下。
4、绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。
5、按植物品种、生长、土壤状况合理施肥，每年至少一遍。
6、适时补栽补种枯死的花草树木。枯死的花草树木，必须在15天之内清除。
7、绿地设有宣传牌、提示牌。
8、水体景观水质一般，无臭味，能见度达到50cm以上；如有水生动植物，其长势良好。
9、防腐木设施、园路、桌椅、井盖和牌饰等园林设施基本完整，并及时维护和油饰，每年至少一遍。
五、校园设施维修维保工作标准
(一)职责范围
1、校区及室内的水管理，供水、排水、下水道、污水站、泵房、蓄水池、喷泉等的保养、维修、清污、疏通。
2、校区及室内电力系统的照明及维护。即高压配电房、低压配电房、变压器室的维护和保养；供电照明及室内外照明和建筑物外灯光亮化的保养和维修。
3、校区及室内供暖系统的维护及维修。即换热站、外管线网、设备设施、室内管道及暖气片等的保养和维修。
4、校区天然气的管理和维护。
5、楼宇内门卫值班。
6、楼宇电梯设施的保养和维修。
7、校区内地面砖、墙砖、地脚线损坏，建筑物周边铺砖因地面沉降或工程质量引起的损坏（连片未超过3平方米）维修；室内（含学生公寓、教室、教学行政办公室、实验室等）天花板、吊顶、墙面、地面的损坏维修。
8、教室内课桌椅、讲桌、黑板、窗帘等教学基本设施维修、维护。
9、屋面、地面、顶棚、室内外抹灰、门窗、玻璃、上下水、电气线路及设施、卫生设备、垃圾道等房屋及设施设备小修、维护。
10、中央空调的保养和维修。
11、除“四害”消杀。
12、化粪池清掏。
13、垃圾清运。
14、校区公共设施的保养、维修、年审。
(二)服务质量标准
1、水管理
⑴有严格的管理制度并上墙。
⑵保证正常生活饮用水，有停水或水污染事件发生时，有应急预案并能及时启动。
⑶有专人对水箱、水泵进行封闭式管理。工作人员持有效健康证上岗，有二次供水卫生许可证。
⑷每次水泵或管道或水箱内维修后，进行及时清洗，同时进行水质化验并出据化验报告单，确保水质符合饮用水标准。
⑸设备及环境卫生清洁，符合饮用水卫生标准。
⑹保证雨季或暴雨天气地下室集水井排水设备的正常运行。
2、电管理
⑴工作人员持证上岗，有严格的岗位职责，保障供电安全运行；
⑵主配电室实行24小时运行值班，严格执行电力部门的行业规范，各项记录资料正确齐全；处理故障无误。
⑶无任何责任停电事故。
⑷定时巡检设备，及时消除隐患，定期对变电设备进行维护保养，保证设备干净整洁，绝缘良好，接触可靠，设备时刻处于完好状态，按规定进行试验并出试验报告单，保障安全供电。
⑸保证避雷设备完好、有效、安全，按规定进行试验并出试验报告单。
⑹无人值班变电所设专人巡检，重点检查高低压设备运行、变压器温度、设备导线接触、电容补偿柜运行及建筑物完整情况等，巡检记录资料齐全，发现问题及时解决。
⑺低压配电室每月进行一次巡检，重点检查低压设备运行、设备导线接触、低压负荷三相平衡、空气开关有无过热现象等情况，并填写巡检记录，发现问题及时解决，
3、供暖及蒸汽
⑴工作人员持证上岗，有严格的岗位职责，严格按照锅炉和换热站的操作规程进行，确保系统正常运行。
⑵每天系统进行巡视安全自查，定期接受技术监督局安全检查，保证运行正常，无漏水、漏汽现象。
⑶锅炉系统软化水每天化验不少于一次，确保水质符合国家规定的检测标准，保证锅炉安全运行；
⑷系统出现故障后，维修人员在15分钟内到达现场维修，小修及时处理，中修、大修及时联系厂家技术人员并协助维修；维修及时率100%；有故障应急处理方案。
⑸假期设备停止运行时及时保养和维护，确保设备完好率100%。
4、电梯管理
⑴凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客，电梯运行实行巡查制，确保电梯正常运行。
⑵电梯每季度进行一次质量安全巡查，并填写巡查记录。
⑶电梯维护保养有专业资质单位进行。定期检验，合格率达到100%。
⑷电梯技术档案资料齐全，技术数据准确。
⑸电梯维修时，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案。
⑹一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
5、中央空调的保养和维修。
⑴工作人员持证上岗，有严格的岗位职责，确保系统正常运行。
⑵空调系统进行巡视，保证运行正常，水塔运转正常且不超标，无漏水现象。
⑶保障6月至9月的制冷运行，室内温度维持在26度。
⑷空调系统出现故障后，维修人员在15分钟内到达现场维修，小修及时处理，中修、大修及时联系厂家技术人员并协助维修；维修及时率100%；有故障应急处理方案。
6、屋面、地面、顶棚、室内外抹灰、门窗、玻璃、上下水、电气线路及设施、卫生设备等房屋及设施设备小修维护。
⑴房屋土建及设备小修标准
急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管；烟道堵塞等。时限要求：自接到报修之时起2小时到达现场。
除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修。自接到报修之日起，3日之内处理或与住户预约修复日期。
①室内地面、散水 、瓷砖、墙砖
小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补；瓷砖、墙砖、木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如影响安全的，可局部拆换。
质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；瓷砖、墙砖、木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。
②室内墙面及顶棚
小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。
质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。
③检修门窗
小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、 糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。
质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。
④清扫屋面、采光井、雨落管等
小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换。
质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。
⑤外墙补漏
小修内容：外墙局部滴漏以至影响使用的。
质量标准：外墙补漏后应达到墙面不再滴漏。
⑥外檐装修
小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。
质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。
⑦阳台、雨罩等结构构件
小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落的，应补抹。
质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。
⑵上下水系统小修标准
①室内给水系统小修、局部换管
小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。
质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。
②卫生设备
小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。
质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象。
③排水管道、化粪池，检查井等
小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通；化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。
质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。
⑶供电设施设备小修标准
①配电设施
小修内容：a、配电柜b、配电箱c、配电盘 。
质量标准：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好 。
时限要求：出现故障30分钟到达现场处理 。
②室内设备
小修内容：a、闸具b、电源插座c、开关d、灯头 。
质量标准：正常使用 。
时限要求：报修后30分钟到达现场处理。
③配电线路
小修内容：a、导线b、支持物 。
质量标准：绝缘良好，完整可靠 。
时限要求：出现故障30分钟到达现场处理 。
7、教室内课桌椅、讲桌、黑板、窗帘等教学基本设施维修、维护及时，使用正常，表面无油漆脱落、光亮。
8、除“四害”消杀。
⑴每年四月中下旬至十一月上旬，做好每日一次灭蚊蝇工作。
⑵统一管理、发放灭蟑、灭鼠、灭虫害药物。
9、化粪池清掏
⑴每年(或每半年)清理一次，硬的表面、块状物全部清运。
⑵清理后，目视井内无积物、块状物浮于上面，出入口畅通，保持污水不溢出地面。
10、垃圾清运
⑴生活垃圾日产日清，清运率达到100%。
⑵垃圾必须倾倒在指定地点，不得乱倒滥卸。
⑶垃圾必须密闭化运输，覆盖蓬布，减少道路污染。
⑷垃圾桶周围清扫干净，做到车走地净。
⑸垃圾箱（桶）每天清掏及擦拭干净，损坏率每年不超出20﹪。
11、楼宇内门卫值班工作
⑴值班人员必须挂牌服务，使用普通话，礼貌待客，做好值班日志。
⑵定期检查安全、卫生、教室设施及设备完好状况，发现问题及时报修，并做好记录和卫洁人员考勤工作。
⑶保管好公共教室钥匙。根据课程安排，提前检查教室准备工作，准时发放多媒体工具。
⑷做好本楼宇安全工作，熟悉一切情况，包括：教室、座位、卫生间数量，公共区域面积，上课老师的特征及其教学安排等；具备处理应急突发事件的能力。
⑸按学校要求检查教室开放关闭情况。晚自习后，组织员工做好清楼、设备检查及卫生保洁工作，并锁好门窗。
⑹协助保卫处做好消防工作。
六、物业管理人员行为规范标准
(一)仪容仪表行为规范标准
1、上班时间必须穿工作服，工作服穿戴整齐整洁，非工作需要不允许将衣袖、裤管卷起，不允许将衣服搭在肩上。
2、上班统一佩戴工作牌，工作牌应端正地戴在左胸襟处。
3、鞋袜穿戴整齐清洁，非工作需要不允许打赤脚或穿雨鞋到处走。特殊工作完毕应在工作场所将鞋擦拭干净。
4、非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋。
5、男、女员工均不允许戴有色眼镜。
6、保持好个人卫生，指甲不允许超过指头两毫米，指甲内不允许残留污物，不涂有色指甲油。
(二)行为举止规范标准
1、服务态度要热情、有礼貌，做到微笑服务。
2、上班时间不允许吃零食、闲聊，玩弄个人小物品或做与工作无关的事情。
3、与人对话要礼貌用语。
4、谦虚和悦接受客人的评价，对客人的投诉应耐心倾听，并及时向主管部门汇报。
